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Ｓｔｅｐ4：　J-REITにはどのような銘柄があるのか


　2004年11月末現在、14銘柄のJ-REITが上場しています。設立母体にはさまざまな企業が関与していることがわかりますが、やはり不動産会社や保険会社など不動産ビジネスと係わりの深い企業の名前が多いようです。
　上場J-REITの保有する不動産の取得額を合計すると約1.9兆円、物件数で350棟、1社あたりの平均では、1,357億円、25棟です。J-REITの中では、日本ビルファンド投資法人が最大規模となっており、約3,800億円、43棟を保有しています。

●上場J-REIT銘柄一覧
●J-REITの保有資産


　J-REITはそれぞれが異なった運用方針を打ち出しています。このため取得している不動産のタイプにも特色が出ています。


（1）不動産タイプによる分類　
　不動産の用途に応じて、オフィス、商業施設、住宅、ホテル、物流施設、ヘルスケア（病院・介護施設など）などに分類されています。ある特定の不動産タイプにだけ投資するものは特化型のJ-REITであり、J-REITで最も多い不動産タイプはオフィスビルに特化したものです。なぜなら、オフィスビルは比較的、投資用不動産マーケットに出回るものが多いためJ-REITを組成しやすいという事情があるからです。オフィスビル以外にも、商業施設や住宅に特化したものもあります。これら特化型のJ-REITは、商品性格が明確であり、不動産マーケットの動きとJ-REITの収益の関係が掴みやすい点がメリットです。一方で、オフィスビル、商業施設、住宅、ホテルなどさまざまなタイプの不動産に投資する総合型のJ-REITもあります。総合型のJ-REITは特定タイプのマーケット悪化の影響を受けないようにするためにさまざまな用途への分散投資がなされたJ-REITです。もっとも特化型のJ-REITも不動産タイプの異なる複数の銘柄を保有することで分散は可能です。

（2）エリアによる分類　
　投資対象エリアも特化型と総合型に分類することができます。特化型については、現在は首都圏特化型や3大都市圏特化型といったタイプが主流となっていますが、これはマーケットのポテンシャルの大きさと、物件流通量が多く取得可能性が高いことが理由です。上場を準備しているJ-REITの中には、九州の物件にしか投資しない九州特化型のJ-REITもあり、今後のエリアの多様化に期待しましょう。総合型（全国分散型）は全国の不動産に投資することができますが、投資対象不動産の問題から、例えば県庁所在地など、ある程度の規模以上の都市に限られてしまうのが実情です。


　今後の上場に名乗りをあげているJ-REIT、およびスポンサーも数多くあります。今までにはなかった、倉庫や物流センターなどの物流施設特化型のJ-REITや、ホテル特化型のJ-REITもあります。住宅特化型も複数計画されているので、不動産タイプはバラエティに富んだものになってくると考えられます。また、九州特化型のJ-REITのようにエリアを明確にしたJ-REITも期待されるところです。そもそも不動産は地域密着の産業ですから、こうした「ご当地REIT」は今後も増えてきそうです。

●今後の新規上場を目指すJ-REIT

text: ケン不動産投資顧問株式会社　伊東尚憲
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