（１） 不動産所得と所得税・住民税の関係

　不動産投資で得た家賃収入等は、「不動産所得」として扱われます。「不動産所得」は、家賃収入等そのものではなく、「収入（家賃収入等）」から「実際に支出する必要経費」（※）と「減価償却費」（実際の支出を伴わない費用）を差し引いて計算します。
（※）固定資産税・都市計画税等の税金、火災保険料、管理費や借入金の利子（ローンを利用している場合）など
　実際の手取り収入がプラスでも不動産所得がマイナスの場合は、他のプラスの所得（給与所得等）と損益通算することができ、節税効果が生まれることになります。不動産所得がプラスの場合は、税務上、利益が出ていることになるため、他の所得と合算の上、所得税・個人住民税が課税されることになります（個人の場合）。後者の場合、不動産所得と他の所得との合計額が増えれば増えるほど、所得税については税率が高くなり、トータルの税額も増えることになります。

課税所得の金額（Ａ）	税率（Ｂ）	控除額（Ｃ）
195万円以下	5％	0円
195万円超　330万円以下	10％	97,500円
330万円超　695万円以下	20％	427,500円
695万円超　900万円以下	23％	636,000円
900万円超　1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円超	40％	2,796,000円

税額＝（Ａ）×（Ｂ）−（Ｃ）

課税所得の金額（Ａ）	税率（Ｂ）
一律	10％

　税額＝（Ａ）×（Ｂ）

（２）減価償却費（実際の支出を伴わない費用）

　建物や建物の付帯設備（電気設備、給排水設備、冷暖房設備、エレベーター等）のように、時の経過とともに劣化し、価値が減少していく資産のことを減価償却資産といいます。減価償却資産は、取得したときにその価額を全額経費として計上することができません（使用可能期間が1年未満のもの又は取得価額が10万円未満のものなど一部の例外を除く）。使用可能な期間（法定耐用年数）において、資産価値の減少分を少しずつ経費として計上することになります。このことを減価償却といい、経費として計上する金額を減価償却費といいます。
土地や借地権のように価値が減少するとは必ずしもいえないものについては、減価償却することはできません。
減価償却の主な方法としては、「定額法」と「定率法」があります。「定額法」は、毎年の一定の額を減価償却費として計上する方法のことをいいます。一方、「定率法」は、毎年の未償却残高に一定の率（償却率）を掛けて減価償却費を求める方法をいいます。税務上は、早期に経費化できる「定率法」が有利といえますが、投資期間の損益を平準化させたい場合には「定額法」を用いた方が良いといえます。ただ、平成10年4月１日以後に取得した建物の場合は、「定額法」しか選択できません。

・定額法：取得価額×法定耐用年数に応じた定額法の償却率＝減価償却費 ・定率法：未償却残高×法定耐用年数に応じた定率法の償却率＝減価償却費

　 なお、平成19年度の税制改正により、平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産については、償却可能限度額（取得価額の95％相当額）および残存価額が廃止され、法定耐用年数経過時点に残存簿価1円まで償却できるようになりました。具体的な計算方法等については、国税庁の「タックスアンサーNo.2106　定額法と定率法による減価償却（平成19年4月1日以後に取得する場合）」、「法人の減価償却制度に関するＱ＆Ａ」をご参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/hojin/h19/genkaqa.pdf

（３） 所得税・住民税を抑える対策例

　不動産所得が増えていって、トータルの課税所得の金額に対する税率が最高となり、それがある程度継続していくことが見込まれるような場合には、会社（法人）を設立するといった対策（法人化）を検討する必要があるでしょう。その目的は、“所得の分散”によって、税額を低減させることです。
例えば、個人で購入したアパートを設立した会社に売却し、個人経営から会社経営に形態を変更し、その会社から個人や家族に給与を支払うといったことを行ったとします。その結果、所得が分散することによって、所得税の税率の低減や所得の圧縮が可能になり、設立した会社に対する法人税および所得税・個人住民税トータルでみても税額を低減させることが可能になります。また、個人では経費にならないもの（生命保険料等）が法人では経費にできるなど、法人の方が税務対策の選択肢が広がるといったメリットもあります。
　税務対策に関することは、その個人を取り巻く状況によっては、相続のこともふまえて対策を検討する必要があるなど個別性が強いので、実行に際しては、税理士等の専門家によく相談した方がよいでしょう。
不動産投資では、「税引き後のキャッシュフロー」＝「最終的にいくら手元にお金が残るか」が重要といえます。手元に残るお金を増やすためにも、税金の仕組みについてはよく理解しておいた方がよいでしょう。