（１） 不動産の本体価格

　不動産の本体価格は、大きく土地価格と建物価格に分類することができます。不動産の実勢価格は、買主と売主の合意に基づき決まる（≒売主、買主それぞれの“事情”も絡んでくる）部分が少なからずあるので、一般生活者からすると非常に分かりにくいものとなっています。そこで、土地の価格については、一般の土地取引の指標になるものとして、「公的な価格」が設けられています。代表的なものとしては、国土交通省が公表する「公示価格」、都道府県が公表する「基準地標準価格」があります。その他にも、相続税評価に用いられ、国税庁が公表する「相続税評価額（路線価）」、固定資産税等の算出の基となる「固定資産税評価額」があります。まずは、公的な価格を参考にした上で、実際の取引事例の価格（実勢価格）を調べてみるとよいでしょう。
　ここ数年、不動産が将来生み出すであろう期待される純収益（NOI）をベースに価格を求める土地評価（収益還元法）が中心になりつつあることから、地域別、条件別（交通アクセス、築年数、建物の規模、維持管理状況等）による格差が生まれてきています。これからは、全体（全国平均）ではなく、個別（地域ごと）の状況をチェックしていくことが重要になってくるでしょう。具体的には、その地域の不動産の需要と供給のバランスを決める要素のひとつとなる人口動態や地域経済の動向などをチェックする必要があるといえます。
　一方、建物の価格については、新たに建築を検討する場合には建築工事費を見積もる必要があります。その際は、建築工事費の坪単価が適正かどうかといった点をよく検証した方が良いでしょう。

（２） 建物価格に対する消費税

　不動産の購入代金のうち、建物代金については消費税が課税されます（土地代金については課税されません）。

（３） 登記関連費用

　不動産を購入すると権利の保全などを目的に通常、所有権等の登記を行います。登記とは、土地や建物の物理的概要やその変動の原因、所有権などの権利を公示するものです。所有権など不動産の権利の登記をする際には、登録免許税がかかります。また、登記の申請手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士に対する手数料がかかります。
　登録免許税の計算方法は以下のとおりとなります（平成19年3月現在）。以下の４つの中で抵当権の設定登記以外は、固定資産税評価額に税率を乗じて計算します。

登記原因	税額の計算方法
土地の所有権移転登記	固定資産税評価額×1％（売買による所有権移転の場合） 相続による場合の税率は、0.4％となります。
建物の所有権移転登記	固定資産税評価額×2％（売買による所有権移転の場合） 相続による場合の税率は、0.4％となります。
建物の所有権の保存登記 （※1）	固定資産税評価額×0.4％ 自宅として使用するなど一定の条件を満たした住宅は、税率が軽減されます。
抵当権の設定登記 （※2）	債権金額×0.4％ 自宅として使用するなど一定の条件を満たした住宅は、税率が軽減されます。

（※1）新築した建物について初めての所有者であることを示すための登記。
（※2）不動産を取得するための資金を金融機関から借り入れて調達した際に、その担保として設定する場合の登記。

　登記の内容は、法務局等に備えつけられている不動産登記簿謄本や登記事項証明書により確認できます。なお、余談ですが、不動産登記には公信力がない（≒登記された内容が正しいかどうかについて国が保証するわけではない）ので、登記内容を信じて契約してもそれだけでは保護の対象とはなりません。ですから、不動産を取得する際は現地調査をきちんと行う必要があるといえます。

（４） 不動産取得税

　 　不動産を取得した人に対して、その不動産の所在する都道府県が課税する税金です。平成21年3月31日までは原則、固定資産税評価額に税率を乗じて計算します（平成19年3月現在）。

取得の対象	税額の計算方法
土地	土地の固定資産税評価額×1/2×3％ 一定の要件を満たした住宅用土地を取得した場合は、200m2を限度として住宅の床面積の2倍までの税額を減額する特例があります。
建物	建物の固定資産税評価額×3.5％（住宅以外） 新築住宅を取得した場合は、固定資産税評価額（課税標準）から一定額(1,200万円)を控除することができます。賃貸住宅の場合は1戸あたりの床面積（専有部分の登記簿面積）が40m2以上240m2以下であることが要件となります。また、住宅の場合の税率は3％となります。

（５） 仲介手数料

　 不動産業者の仲介により不動産を購入する場合に支払う手数料のことをいいます。手数料には上限があり、購入価格が400万円を超える金額の場合は、購入価格×3.15％＋63,000円（消費税込み）となります。なお、業者が売主の物件でその業者から直接購入する場合にはかかりません。

（６） 印紙税

　 不動産の売買契約書や建物の建築工事請負契約書には印紙税がかかり、収入印紙を契約書に貼布することで納税します。印紙税は、契約書の記載金額（契約金額等）によって異なります。

以上の項目を基に、まずは初期投資額（総事業費）を見積もります。次回は、資金調達の考え方などについて触れていくことにします。