（１）現物不動産投資

　現物不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスビルの１棟丸ごともしくは１室などに直接、投資する方法のことをいいます。それを賃貸し、賃料収入を得る（インカム・ゲイン）ことや投資した不動産そのものの値上がりを得る（キャピタル・ゲイン）ことを目的とします。
　現物不動産投資は、バブル崩壊前までは土地の値上がりが大きく期待できたこともあり、キャピタル・ゲインを得ること、もしくは相続税や所得税の節税を目的して行われてきました。しかし、最近では土地の価格が下落（※）したことで、他の金融商品などと比べ相対的に高い投資利回り（投資額に対する賃料収入の割合）が得られるようになったことからインカム・ゲインを得ることを主たる目的とする傾向が強まっています。具体的には、私的年金づくりの一手段などに活用されています。
　今回ご案内します３つの中では、投資額や流動性（換金性）の面では劣りますが、ただ不動産に直接投資することになるので、最も高い収益性が期待できます。また、その物件のオーナーとしての実感を持てるなど、投資することでの精神的な満足度は高いといえます。

（※）2005年の公示価格（全国平均）では、住宅地はバブルの絶頂（1991年）と比べると５割強、商業地は３割強まで値下がりしています。ただし、地域による格差が出てきている点には留意する必要があります。

（２）小口化不動産投資

　小口化不動産投資とは、投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで、投資する方法です。一般の個人では投資が難しい億単位となるような高額な物件などへの投資が可能となります。
　一般的な「匿名組合型」（商法上で定められた形態）の場合、事業者である不動産会社などが主体となるため、投資家は、現物不動産投資と違って所有権を持たないことになります。よって、投資対象の不動産の管理などを行う必要はありません。投資家は、投資対象の不動産からの収益をベースに、自分が投資した金額に応じて分配を受けることになります。ただ、投資した元本および分配金は保証されていない点には留意する必要があるでしょう。
　日本では、昭和61年頃から不動産の共同投資商品（小口化商品）が供給され始めました。以降、根拠となる法律である不動産特定共同事業法の数度の改正などにより、最低出資額が引き下げられるなど、商品開発が活発になってきています。運用期間は５年、10年といったタイプが主流となっています。

（３）証券化不動産投資

　証券化不動産投資とは、不動産等を担保にした証券等を発行することにより、少額で投資する方法のことをいいます。（１）、（２）と比べると総じて流動性（換金性）が高いという特徴があります。代表的なものとしては、「J−REIT」（不動産投資信託）があります。
　「J−REIT」は、不動産への投資や運用等を目的とする「投資法人」が投資家から資金を集め、投資家には投資証券等（＝株券）が発行します。投資家はこの「投資証券」を市場（不動産投信（REIT）市場）で株式と同じように売買がすることが可能です。
「J−REIT」の収益は株式に比べると安定的といえ、その価格のブレは株価に比べると通常は小さめになります。分配金は、法人税が免除されるかわりに、配当することのできる利益の90％超を投資主に実際に配当することが義務付けられており、株式の配当と比べると高めの分配金（配当利回りは概ね3〜5％）を期待することができます。
　ただ、経済情勢や保有している不動産の外部環境の変化、保有資産の入れ替えなどによって運用成果は異なることになり、また天災（地震等）により投資対象が直接的な影響を受けるといった、他の金融商品とは異なるリスクも存在することには注意が必要です。